Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UHRVM2-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 29,1 m²
Starzyńskiego, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 29,1 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2651)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% niższa od mediany 61 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 944 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 712 zł/m²) za 29,1 m² wychodzi ok. 428 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Stefana Starzyńskiego: 3 ofert sprzedaży (mediana 17 813 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 15 009 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 29,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 119 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 712 zł/m², czyli ok. 428 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 29,1 m² | — | 518 000 zł | 17 813 | — |
| Starzyńskiego | 29 m² | 7 | 470 000 zł | 16 207 | 24 m |
| Namysłowska | 33,9 m² | 0 | 569 000 zł | 16 785 | 371 m |
| ul. Bertolta Brechta 17A | 31 m² | — | 575 000 zł | 18 548 | 559 m |
| ul. Namysłowska | 33 m² | — | 610 000 zł | 18 485 | 619 m |
| Dąbrowszczaków | 28 m² | 6 | 460 000 zł | 16 429 | 629 m |
| Dąbrowszczaków | 28,5 m² | 3 | 484 000 zł | 16 983 | 629 m |
| 11 Listopada | 30 m² | — | 430 000 zł | 14 333 | 653 m |
| Groszkowskiego | 26,9 m² | 2 | 520 000 zł | 19 324 | 695 m |
| Strzelecka | 25,2 m² | — | 598 514 zł | 23 760 | 751 m |
| Konopacka | 29 m² | 5 | 526 880 zł | 18 168 | 838 m |
| Konopacka | 29 m² | 1 | 515 214 zł | 17 766 | 838 m |
| Konopacka | 34 m² | 6 | 699 665 zł | 20 578 | 838 m |
| Konopacka | 28 m² | 6 | 541 880 zł | 19 353 | 838 m |
| Konopacka | 32,2 m² | 3 | 680 000 zł | 21 098 | 838 m |
| Konopacka | 25 m² | 7 | 506 415 zł | 20 257 | 838 m |
Mediana podobnych — 20 578 zł/m²; to mieszkanie — 17 813 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 518 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.