Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MGZXX3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 29 m², piętro 5
Stalowa, Praga-Północ, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 29 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Praga-Północ
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-sta) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 285 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 431 zł/m²) za 29 m² wychodzi ok. 534 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.06.2025 (495 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Stalowa: 31 ofert sprzedaży (mediana 20 360 zł/m²), 21 transakcji w rejestrze (mediana 18 025 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 29 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 204 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 431 zł/m², czyli ok. 534 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 29 m² | 5 | 619 676 zł | 21 368 | — |
| Stalowa | 27 m² | 1 | 601 244 zł | 22 268 | 0 m |
| Stalowa | 32 m² | 3 | 690 364 zł | 21 574 | 0 m |
| Stalowa | 33 m² | 3 | 559 000 zł | 16 939 | 0 m |
| Stalowa | 29 m² | 1 | 590 446 zł | 20 360 | 0 m |
| Stalowa | 29 m² | 4 | 607 984 zł | 20 965 | 0 m |
| Stalowa | 27 m² | 5 | 628 824 zł | 23 290 | 0 m |
| Stalowa | 27 m² | 2 | 606 760 zł | 22 473 | 0 m |
| Stalowa | 30 m² | 4 | 710 190 zł | 23 673 | 0 m |
| Stalowa | 34 m² | — | 560 000 zł | 16 471 | 0 m |
| Stalowa | 27 m² | 3 | 612 276 zł | 22 677 | 0 m |
| Stalowa | 32 m² | 2 | 683 912 zł | 21 372 | 0 m |
| Stalowa | 28,7 m² | 1 | 450 000 zł | 15 679 | 0 m |
| Stalowa | 29 m² | 3 | 602 138 zł | 20 763 | 0 m |
| Stalowa | 27 m² | 4 | 617 792 zł | 22 881 | 0 m |
| Stalowa | 33,6 m² | — | 559 000 zł | 16 652 | 5 m |
Mediana podobnych — 21 372 zł/m²; to mieszkanie — 21 368 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 619 676 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 619 676 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.