Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RHTSGQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 29,1 m², piętro 2
Ludwika Michała Paca, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 29,1 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-praga) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-l)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 703 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 578 zł/m²) za 29,1 m² wychodzi ok. 424 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.10.2026 (18 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Ludwika Michała Paca: 10 ofert sprzedaży (mediana 16 571 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 15 000 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 29,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 103 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 578 zł/m², czyli ok. 424 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 29,1 m² | 2 | 480 000 zł | 16 489 | — |
| Ludwika Michała Paca | 34 m² | 2 | 520 000 zł | 15 294 | 0 m |
| Paca | 34,7 m² | 2 | 577 000 zł | 16 652 | 0 m |
| Kickiego | 25,3 m² | — | 425 000 zł | 16 798 | 93 m |
| Dwernickiego | 31,1 m² | — | 589 000 zł | 18 939 | 146 m |
| ul. Siennicka | 32 m² | — | 660 000 zł | 20 625 | 230 m |
| Wiatraczna | 26,3 m² | 0 | 499 000 zł | 18 973 | 262 m |
| Wiatraczna | 23,4 m² | — | 430 000 zł | 18 392 | 426 m |
| ul. Grochowska | 28 m² | 0 | 608 166 zł | 21 720 | 666 m |
| Grochowska | 27,1 m² | 5 | 625 000 zł | 23 071 | 666 m |
| Grochowska | 28,5 m² | — | 608 166 zł | 21 324 | 666 m |
| Grochowska | 28 m² | 4 | 620 000 zł | 22 143 | 666 m |
| Podskarbińska | 27 m² | 0 | 579 000 zł | 21 444 | 670 m |
| Siennicka | 30 m² | 3 | 688 000 zł | 22 933 | 685 m |
| ul. Grochowska | 31 m² | — | 650 000 zł | 20 968 | 702 m |
| Podskarbińska | 27,5 m² | 0 | 587 000 zł | 21 346 | 708 m |
Mediana podobnych — 20 000 zł/m²; to mieszkanie — 16 489 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 480 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.