Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DPTHML-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 28,7 m²
Kobierzyńska, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 28,7 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-jeziorem/26910)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 158 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 315 zł/m²) za 28,7 m² wychodzi ok. 411 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ulica KOBIERZYŃSKA: 116 ofert sprzedaży (mediana 16 700 zł/m²), 61 transakcji w rejestrze (mediana 13 617 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 28,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 315 zł/m², czyli ok. 411 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 28,7 m² | — | 499 000 zł | 17 387 | — |
| Kobierzyńska | 23 m² | — | 399 000 zł | 17 348 | 0 m |
| Kobierzyńska | 25 m² | 1 | 491 520 zł | 19 661 | 0 m |
| Kobierzyńska | 28 m² | 4 | 499 000 zł | 17 821 | 0 m |
| Kobierzyńska | 29 m² | 0 | 547 785 zł | 18 889 | 0 m |
| Kobierzyńska | 29 m² | 1 | 553 707 zł | 19 093 | 0 m |
| Kobierzyńska | 25 m² | 0 | 486 400 zł | 19 456 | 0 m |
| Zachodnia | 26 m² | — | 439 000 zł | 16 885 | 392 m |
| ul. Szuwarowa | 34 m² | 0 | 559 000 zł | 16 441 | 505 m |
| Gwieździsta | 28 m² | 0 | 479 000 zł | 17 107 | 672 m |
| Obozowa | 27 m² | 4 | 481 805 zł | 17 845 | 749 m |
| Obozowa | 26,7 m² | — | 529 999 zł | 19 858 | 749 m |
| Obozowa | 23,1 m² | — | 530 000 zł | 22 944 | 749 m |
| ul. Obozowa 64 | 30 m² | — | 479 000 zł | 15 967 | 749 m |
| Obozowa | 32 m² | 1 | 543 842 zł | 16 995 | 749 m |
| Obozowa | 34 m² | 0 | 499 999 zł | 14 706 | 749 m |
Mediana podobnych — 17 845 zł/m²; to mieszkanie — 17 387 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 499 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.