Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1RVJVF-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 28,5 m², piętro 3
Helclów, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 28,5 m²
- Piętro
- 3
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-helcl) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-he) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 29% niższa od mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 060 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 678 zł/m²) za 28,5 m² wychodzi ok. 475 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.07.2026 (90 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica HELCLÓW: 4 ofert sprzedaży (mediana 16 288 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 17 266 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 28,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 90 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 678 zł/m², czyli ok. 475 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 28,5 m² | 3 | 485 000 zł | 17 018 | — |
| Helclów | 34 m² | 3 | 550 000 zł | 16 177 | 0 m |
| Helclów | 32,3 m² | — | 530 000 zł | 16 399 | 0 m |
| Krowodrza | 30,3 m² | 3 | 530 600 zł | 17 500 | 192 m |
| Długa | 32,3 m² | — | 485 000 zł | 15 006 | 275 m |
| Długa | 27,6 m² | — | 629 810 zł | 22 811 | 275 m |
| Długa | 27,6 m² | 6 | 625 210 zł | 22 644 | 275 m |
| Długa | 26 m² | — | 580 000 zł | 22 308 | 275 m |
| Długa | 26 m² | — | 601 600 zł | 23 139 | 275 m |
| Krowoderska | 30,5 m² | — | 731 760 zł | 24 000 | 320 m |
| Krowoderska | 29,2 m² | — | 699 450 zł | 23 995 | 320 m |
| Krowoderska | 30,8 m² | — | 745 000 zł | 24 173 | 320 m |
| Krowoderska | 30 m² | 3 | 759 255 zł | 25 309 | 320 m |
| Krowoderska | 30 m² | 1 | 731 760 zł | 24 392 | 320 m |
| Krowoderska | 30,8 m² | — | 755 000 zł | 24 497 | 320 m |
| Krowoderska | 30 m² | 1 | 731 800 zł | 24 393 | 320 m |
Mediana podobnych — 23 719 zł/m²; to mieszkanie — 17 018 zł/m² (−28%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 485 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 485 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 485 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.