Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EXYTMS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 28,8 m²
Białowieska 91a, Wrocław
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 28,8 m²
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/port_popowice_wroclaw-fabryczna)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 300 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 105 zł/m²) za 28,8 m² wychodzi ok. 436 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.09.2025 (397 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 6Ulica Białowieska: 111 ofert sprzedaży (mediana 16 600 zł/m²), 26 transakcji w rejestrze (mediana 14 091 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 28,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 96 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 105 zł/m², czyli ok. 436 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 28,8 m² | — | 498 932 zł | 17 300 | — |
| Białowieska 91a | 28,8 m² | — | 490 280 zł | 17 000 | 0 m |
| Białowieska 91a | 26,2 m² | — | 490 501 zł | 18 700 | 0 m |
| Białowieska 91a | 27,9 m² | — | 483 362 zł | 17 300 | 0 m |
| Białowieska 91a | 27,9 m² | — | 473 960 zł | 17 000 | 0 m |
| Białowieska 91a | 27,9 m² | — | 488 950 zł | 17 500 | 0 m |
| Białowieska 91a | 27,9 m² | — | 474 980 zł | 17 000 | 0 m |
| ul. Białowieska | 28,7 m² | 0 | 458 880 zł | 16 000 | 419 m |
| okolice ul. gądowska | 26 m² | 5 | 479 000 zł | 18 423 | 675 m |
| ul. Legnicka | 23,8 m² | 4 | 439 000 zł | 18 476 | 925 m |
| ul. Małopanewska | 24,8 m² | 6 | 360 000 zł | 14 516 | 1 km |
| ul. Legnicka 59A | 26 m² | 2 | 520 000 zł | 20 000 | 1,2 km |
| ul. Legnicka | 33 m² | — | 519 000 zł | 15 727 | 1,2 km |
| Legnicka | 25,1 m² | — | 499 000 zł | 19 865 | 1,2 km |
| Legnicka | 26,8 m² | — | 579 000 zł | 21 572 | 1,2 km |
| Legnicka | 28 m² | 5 | 699 000 zł | 24 964 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 17 500 zł/m²; to mieszkanie — 17 300 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 498 932 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.