Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DWWTCO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 28 m²
ul. ks. Jerzego Popiełuszki, Żoliborz, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 28 m²
- Dzielnica
- Żoliborz
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-zoliborz-ul-ks-jerzego-pop)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 504 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 715 zł/m²) za 28 m² wychodzi ok. 552 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. ks. Jerzego Popiełuszki: 16 ofert sprzedaży (mediana 19 570 zł/m²), 32 transakcje w rejestrze (mediana 16 434 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 28 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 17 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 715 zł/m², czyli ok. 552 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 28 m² | — | 495 000 zł | 17 679 | — |
| Popiełuszki | 26 m² | 5 | 465 000 zł | 17 885 | 211 m |
| ul. Poli Gojawiczyńskiej | 30 m² | 0 | 560 000 zł | 18 667 | 353 m |
| Sarbiewskiego | 28,8 m² | 0 | 699 000 zł | 24 271 | 521 m |
| Sady Żoliborskie | 30 m² | 6 | 585 000 zł | 19 500 | 567 m |
| Krzemieniecka | 24 m² | 3 | 549 000 zł | 22 875 | 612 m |
| Załuskich | 27 m² | 10 | 525 000 zł | 19 444 | 615 m |
| Popiełuszki | 26 m² | 2 | 519 000 zł | 19 962 | 631 m |
| Rudzka | 29 m² | 3 | 695 000 zł | 23 966 | 855 m |
| Gąbińska | 28,2 m² | 9 | 480 000 zł | 16 997 | 948 m |
| Gąbińska | 26 m² | 1 | 460 000 zł | 17 692 | 948 m |
| ul. Władysława Broniewskiego | 27 m² | — | 450 000 zł | 16 667 | 1,1 km |
| ul. Zbigniewa Romaszewskiego | 27 m² | 2 | 599 000 zł | 22 185 | 1,1 km |
| Marymoncka | 28 m² | 0 | 400 000 zł | 14 286 | 1,2 km |
| Marymoncka | 27 m² | — | 460 000 zł | 17 037 | 1,2 km |
| Marymoncka | 27 m² | — | 488 000 zł | 18 074 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 18 667 zł/m²; to mieszkanie — 17 679 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 495 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.