Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ID1GNZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 28,3 m², piętro 1/1
ul. Czarny Dwór, Przymorze Wielkie, Gdańsk
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 28,3 m²
- Piętro
- 1 z 1
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Przymorze Wielkie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-przymorze-czarn) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-przymorze-czarny-d) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-czarny-dwor-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% wyższa od mediany 107 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 649 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 120 zł/m²) za 28,3 m² wychodzi ok. 512 000 zł — oferta jest o 34% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.04.2025 (545 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica Czarny Dwór: 163 ofert sprzedaży (mediana 27 963 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 19 323 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 28,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 120 zł/m², czyli ok. 512 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 28,3 m² | 1 | 686 153 zł | 24 280 | — |
| Czarny Dwór | 28 m² | 3 | 734 817 zł | 26 244 | 82 m |
| Czarny Dwór | 28 m² | 6 | 838 446 zł | 29 945 | 82 m |
| Czarny Dwór | 28 m² | 2 | 709 467 zł | 25 338 | 82 m |
| Czarny Dwór | 28 m² | 5 | 812 249 zł | 29 009 | 82 m |
| Czarny Dwór | 28 m² | 4 | 760 137 zł | 27 148 | 82 m |
| Czarny Dwór | 28 m² | 7 | 893 157 zł | 31 899 | 82 m |
| Czarny Dwór | 28 m² | 8 | 947 303 zł | 33 832 | 82 m |
| Kołobrzeska | 27 m² | 1 | 449 000 zł | 16 630 | 566 m |
| Obrońców Wybrzeża | 27,9 m² | 2 | 600 000 zł | 21 475 | 678 m |
| Prezydenta Lecha Kaczyńskiego | 27 m² | 3 | 485 000 zł | 17 963 | 795 m |
| Obrońców Wybrzeża | 30 m² | — | 430 000 zł | 14 333 | 854 m |
| Obrońców Wybrzeża | 30 m² | — | 479 000 zł | 15 967 | 854 m |
| Obrońców Wybrzeża | 29,5 m² | 17 | 660 000 zł | 22 381 | 854 m |
| Kołobrzeska | 31,8 m² | — | 539 000 zł | 16 950 | 892 m |
| Opolska | 27 m² | 4 | 440 000 zł | 16 296 | 916 m |
Mediana podobnych — 19 723 zł/m²; to mieszkanie — 24 280 zł/m² (+23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 686 153 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 686 153 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.