Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TUZVUH-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 28 m², parter
Bokserska, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 28 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 1970
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-mokot) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-bokse) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-boksersk) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 104 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 320 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 341 zł/m²) za 28 m² wychodzi ok. 430 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.07.2026 (110 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Bokserska: 290 ofert sprzedaży (mediana 17 542 zł/m²), 72 transakcje w rejestrze (mediana 20 175 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 28 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 170 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 341 zł/m², czyli ok. 430 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 28 m² | 0 | 475 000 zł | 16 964 | — |
| Bokserska | 28 m² | 0 | 470 000 zł | 16 786 | 0 m |
| Gotarda | 27,8 m² | — | 489 000 zł | 17 615 | 115 m |
| ul. Gotarda | 24 m² | — | 569 000 zł | 23 708 | 115 m |
| Gotarda | 27 m² | 10 | 489 000 zł | 18 111 | 115 m |
| Gotarda | 28 m² | 0 | 485 000 zł | 17 321 | 115 m |
| Gotarda | 28,3 m² | — | 469 000 zł | 16 572 | 115 m |
| Bokserska | 25 m² | 6 | 534 249 zł | 21 370 | 557 m |
| Bokserska | 25 m² | 1 | 530 216 zł | 21 209 | 557 m |
| Bokserska | 25 m² | 0 | 525 390 zł | 21 016 | 557 m |
| Bokserska | 25 m² | 5 | 531 711 zł | 21 268 | 557 m |
| Bokserska | 25 m² | 4 | 529 173 zł | 21 167 | 557 m |
| Bokserska | 26 m² | 0 | 540 600 zł | 20 792 | 557 m |
| Bokserska | 29 m² | — | 670 000 zł | 23 103 | 557 m |
| ul. Bokserska | 27 m² | 0 | 544 575 zł | 20 169 | 557 m |
| Bokserska | 25 m² | 1 | 511 415 zł | 20 457 | 557 m |
Mediana podobnych — 21 209 zł/m²; to mieszkanie — 16 964 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 475 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 475 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 475 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 475 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.