Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--O0JEM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 27,2 m², piętro 4
ul. Józefa Bema, Wola, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 27,2 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wola
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-jozefa-bem) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-wola-ul-gen-jozefa-bema-1-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-jozefa-bema) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-jozefa-b) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-kuch) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-wola-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 137 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 992 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 17 739 zł/m²) za 27,2 m² wychodzi ok. 482 000 zł — oferta jest o 24% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.11.2025 (342 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Gethome, Adresowo, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Józefa Bema: 3 ofert sprzedaży (mediana 22 065 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 16 019 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 27,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1634 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 739 zł/m², czyli ok. 482 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 27,2 m² | 4 | 599 500 zł | 22 065 | — |
| ul. Józefa Bema | 30,2 m² | 1 | 664 840 zł | 22 000 | 0 m |
| Aleja Prymasa Tysiąclecia | 31 m² | 7 | 510 000 zł | 16 452 | 161 m |
| Kasprzaka | 26 m² | 3 | 660 000 zł | 25 385 | 378 m |
| Marcina Kasprzaka | 24,1 m² | — | 581 000 zł | 24 118 | 378 m |
| Marcina Kasprzaka | 24 m² | 8 | 699 000 zł | 29 125 | 378 m |
| Kasprzaka | 31 m² | 11 | 798 000 zł | 25 742 | 378 m |
| Kasprzaka | 31 m² | 11 | 649 000 zł | 20 936 | 378 m |
| Gumińska | 30 m² | 14 | 839 490 zł | 27 983 | 462 m |
| Gumińska | 30 m² | 15 | 853 283 zł | 28 443 | 462 m |
| Gumińska | 30 m² | 8 | 810 000 zł | 27 000 | 462 m |
| Gumińska | 30,1 m² | 16 | 867 077 zł | 28 816 | 462 m |
| ul. Ludwiki | 30,3 m² | 1 | 625 000 zł | 20 620 | 479 m |
| Sławińska | 31 m² | — | 660 000 zł | 21 290 | 765 m |
| Jana Kazimierza | 31,2 m² | — | 720 000 zł | 23 077 | 769 m |
| Wieluńska | 28 m² | 6 | 529 000 zł | 18 893 | 831 m |
Mediana podobnych — 23 393 zł/m²; to mieszkanie — 22 065 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 599 500 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 599 500 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 500 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 500 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 599 500 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 599 500 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.