Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SOJAIO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 26,9 m², piętro 2
Groszkowskiego, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 26,9 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-jan) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 61 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 944 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 667 zł/m²) za 26,9 m² wychodzi ok. 449 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.10.2026 (6 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 26,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 85 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 667 zł/m², czyli ok. 449 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 26,9 m² | 2 | 520 000 zł | 19 324 | — |
| Dąbrowszczaków | 28 m² | 6 | 460 000 zł | 16 429 | 138 m |
| Dąbrowszczaków | 28,5 m² | 3 | 484 000 zł | 16 983 | 138 m |
| ul. Bertolta Brechta 17A | 31 m² | — | 575 000 zł | 18 548 | 287 m |
| 11 Listopada | 30 m² | — | 430 000 zł | 14 333 | 537 m |
| Konopacka | 25 m² | 7 | 506 415 zł | 20 257 | 561 m |
| Konopacka | 27,2 m² | — | 497 943 zł | 18 300 | 561 m |
| Konopacka | 29 m² | 1 | 515 214 zł | 17 766 | 561 m |
| Konopacka | 28 m² | 6 | 541 880 zł | 19 353 | 561 m |
| Konopacka | 26,2 m² | — | 497 800 zł | 19 000 | 561 m |
| Konopacka | 27 m² | 7 | 530 400 zł | 19 644 | 561 m |
| Konopacka | 26 m² | 2 | 650 000 zł | 25 000 | 561 m |
| Konopacka | 29 m² | 4 | 519 728 zł | 17 922 | 561 m |
| Konopacka | 29 m² | 5 | 526 880 zł | 18 168 | 561 m |
| Konopacka | 32,2 m² | 3 | 680 000 zł | 21 098 | 561 m |
| ul. Konopacka | 25 m² | — | 580 000 zł | 23 200 | 573 m |
Mediana podobnych — 21 271 zł/m²; to mieszkanie — 19 324 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 520 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 520 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 520 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.