Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AUXPTZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 27 m²
Fajansowa, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 27 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-wloch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 202 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 273 zł/m²) za 27 m² wychodzi ok. 493 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.01.2026 (281 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Fajansowa: 66 ofert sprzedaży (mediana 18 823 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 27 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 733 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 273 zł/m², czyli ok. 493 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 27 m² | — | 520 000 zł | 19 259 | — |
| Fajansowa | 27,3 m² | — | 569 857 zł | 20 897 | 0 m |
| Fajansowa | 29,6 m² | — | 603 029 zł | 20 345 | 0 m |
| Fajansowa | 28,4 m² | — | 540 147 zł | 18 999 | 0 m |
| Fajansowa 5 | 30 m² | 3 | 572 878 zł | 19 071 | 0 m |
| Fajansowa | 28,9 m² | — | 517 000 zł | 17 896 | 0 m |
| Fajansowa | 30,9 m² | — | 607 677 zł | 19 641 | 0 m |
| Fajansowa 5 | 30,1 m² | 6 | 580 001 zł | 19 288 | 0 m |
| Fajansowa | 29,7 m² | — | 610 527 zł | 20 591 | 0 m |
| Fajansowa | 28,7 m² | — | 544 523 zł | 19 006 | 0 m |
| Fajansowa | 28,6 m² | — | 603 434 zł | 21 077 | 0 m |
| Fajansowa | 28 m² | 0 | 517 000 zł | 18 464 | 0 m |
| Fajansowa | 27 m² | — | 506 000 zł | 18 741 | 0 m |
| Fajansowa 5 | 30,1 m² | 7 | 587 904 zł | 19 545 | 0 m |
| Fajansowa 5 | 27,8 m² | 7 | 541 364 zł | 19 509 | 0 m |
| Fajansowa | 28,7 m² | — | 548 500 zł | 19 145 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 821 zł/m²; to mieszkanie — 19 259 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 520 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.