Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-8GOI_A-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 27 m²
Fabryczna, Poznań
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 27 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,przy-les)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 179 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 684 zł/m²) za 27 m² wychodzi ok. 315 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1870 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 6Ulica Fabryczna: 10 ofert sprzedaży (mediana 13 352 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 27 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 194 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 684 zł/m², czyli ok. 315 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 27 m² | — | 377 000 zł | 13 963 | — |
| Fabryczna | 25 m² | 1 | 325 000 zł | 13 000 | 0 m |
| Fabryczna | 27 m² | 4 | 370 000 zł | 13 704 | 0 m |
| ul. Fabryczna | 25,4 m² | 0 | 450 000 zł | 17 696 | 122 m |
| ul. Fabryczna | 31,2 m² | 0 | 470 000 zł | 15 074 | 122 m |
| Jana Umińskiego | 27 m² | 4 | 359 000 zł | 13 296 | 226 m |
| Wybickiego | 25,4 m² | — | 319 000 zł | 12 559 | 494 m |
| ul. Dezyderego Chłapowskiego | 23 m² | — | 249 000 zł | 10 826 | 562 m |
| ul. Władysława Sikorskiego 40 | 27 m² | — | 419 342 zł | 15 531 | 611 m |
| ul. Władysława Sikorskiego 40 | 27 m² | — | 382 300 zł | 14 159 | 611 m |
| ul. Władysława Sikorskiego 40 | 31 m² | — | 501 440 zł | 16 176 | 611 m |
| Hetmańska | 26 m² | — | 389 000 zł | 14 956 | 679 m |
| Hetmańska | 29 m² | 5 | 393 877 zł | 13 582 | 679 m |
| Hetmańska | 29,9 m² | — | 393 877 zł | 13 156 | 679 m |
| Kolejowa | 32 m² | 10 | 655 200 zł | 20 475 | 777 m |
| Kolejowa | 30 m² | 2 | 489 653 zł | 16 322 | 777 m |
Mediana podobnych — 13 864 zł/m²; to mieszkanie — 13 963 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 377 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.