Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GQ53IN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 26,9 m², parter
Aleksandrowska, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 26,9 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-lodz-aleksandr) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-aleksandrowska-26) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-aleksandrowska/ob/49) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-aleksandrowska-27) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalnym,)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% niższa od mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8514 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 7341 zł/m²) za 26,9 m² wychodzi ok. 197 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Aleksandrowska: 12 ofert sprzedaży (mediana 8514 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 7125 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 26,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 300 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7341 zł/m², czyli ok. 197 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 26,9 m² | 0 | 189 000 zł | 7026 | — |
| Aleksandrowska | 26 m² | 1 | 249 000 zł | 9577 | 391 m |
| Aleksandrowska | 26 m² | 3 | 205 000 zł | 7885 | 391 m |
| Aleksandrowska | 26,8 m² | — | 230 000 zł | 8595 | 391 m |
| Łanowa | 26 m² | — | 198 000 zł | 7615 | 416 m |
| Łanowa | 30 m² | 10 | 289 000 zł | 9633 | 416 m |
| ul. Łanowa | 27 m² | — | 265 000 zł | 9815 | 416 m |
| Aleja Pasjonistów | 24 m² | 2 | 189 000 zł | 7875 | 652 m |
| ul. Rojna | 27 m² | — | 245 000 zł | 9074 | 779 m |
| Rojna | 28,3 m² | — | 305 000 zł | 10 770 | 779 m |
| Rojna | 25,8 m² | — | 179 000 zł | 6938 | 779 m |
| Rojna | 26 m² | 3 | 275 000 zł | 10 577 | 779 m |
| ul. Lniana | 26 m² | — | 330 000 zł | 12 692 | 986 m |
| Traktorowa | 28 m² | 5 | 215 000 zł | 7679 | 1,1 km |
| ul. Traktorowa 63 | 28 m² | 2 | 225 000 zł | 8036 | 1,1 km |
| Traktorowa | 24 m² | 3 | 190 000 zł | 7917 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 9074 zł/m²; to mieszkanie — 7026 zł/m² (−23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 189 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 189 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 189 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 189 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 189 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.