Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-S-XNNJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 27 m², piętro 4/12
aleja Architektów, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 27 m²
- Piętro
- 4 z 12
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-aleja-a) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-alej)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 046 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 789 zł/m²) za 27 m² wychodzi ok. 399 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.08.2026 (69 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,8% rocznie brutto.
- 7Ulica aleja Architektów: 164 ofert sprzedaży (mediana 13 479 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 27 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 13 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 789 zł/m², czyli ok. 399 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 27 m² | 4 | 385 303 zł | 14 271 | — |
| aleja Architektów | 27 m² | 4 | 385 302 zł | 14 270 | 0 m |
| Architektów | 27,9 m² | — | 385 303 zł | 13 825 | 0 m |
| aleja Architektów | 29 m² | 6 | 469 000 zł | 16 172 | 0 m |
| aleja Architektów | 31 m² | 1 | 428 900 zł | 13 836 | 0 m |
| al. Architektów | 27,9 m² | 4 | 385 302 zł | 13 825 | 244 m |
| Bieńkowskiego | 25,1 m² | — | 429 000 zł | 17 098 | 345 m |
| Ernsta Maya | 30 m² | 2 | 424 300 zł | 14 143 | 504 m |
| Ernsta Maya | 29 m² | 0 | 362 820 zł | 12 511 | 504 m |
| Ernsta Maya | 30 m² | 3 | 433 500 zł | 14 450 | 504 m |
| Ernsta Maya | 30 m² | 1 | 428 900 zł | 14 297 | 504 m |
| Fabryczna | 27 m² | — | 359 000 zł | 13 296 | 1,3 km |
| Okolice Sky Tower | 28 m² | 9 | 475 000 zł | 16 964 | 1,3 km |
| okolice ul. braniborskiej | 25 m² | 1 | 397 000 zł | 15 880 | 1,3 km |
| Lubuska | 26 m² | 10 | 390 000 zł | 14 994 | 1,3 km |
| Okolice ul. Mińskiej | 27 m² | 0 | 449 000 zł | 16 648 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 14 689 zł/m²; to mieszkanie — 14 271 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 385 303 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 385 303 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 385 303 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 385 303 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 385 303 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 385 303 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.