Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RNK8LK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 26,3 m², parter
Wiatraczna, Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 26,3 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rok budowy
- 1960
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-wiatraczna-26) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-ul-wiatracz) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-praga) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-w) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 703 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 578 zł/m²) za 26,3 m² wychodzi ok. 383 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.06.2026 (134 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Morizon, Gethome, Adresowo, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Wiatraczna: 6 ofert sprzedaży (mediana 18 802 zł/m²), 37 transakcji w rejestrze (mediana 14 353 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 26,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 103 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 578 zł/m², czyli ok. 383 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 26,3 m² | 0 | 499 000 zł | 18 973 | — |
| Dwernickiego | 31,1 m² | — | 589 000 zł | 18 939 | 210 m |
| Ludwika Michała Paca | 29,1 m² | 2 | 480 000 zł | 16 489 | 262 m |
| Kickiego | 25,3 m² | — | 425 000 zł | 16 798 | 347 m |
| Kaleńska | 22 m² | 2 | 399 000 zł | 18 136 | 449 m |
| Wiatraczna | 23,4 m² | — | 430 000 zł | 18 392 | 487 m |
| ul. Grochowska | 31 m² | — | 650 000 zł | 20 968 | 638 m |
| Garwolińska | 25,5 m² | 5 | 420 000 zł | 16 471 | 639 m |
| Grochowska | 28 m² | 4 | 620 000 zł | 22 143 | 676 m |
| Grochowska | 28,5 m² | — | 608 166 zł | 21 324 | 676 m |
| Grochowska | 22,8 m² | 0 | 500 495 zł | 21 923 | 676 m |
| Grochowska | 21,1 m² | — | 462 000 zł | 21 927 | 676 m |
| Grochowska | 27,1 m² | 5 | 625 000 zł | 23 071 | 676 m |
| ul. Grochowska | 28 m² | 0 | 608 166 zł | 21 720 | 676 m |
| Aleja Jerzego Waszyngtona | 22 m² | — | 448 000 zł | 20 364 | 721 m |
| Garwolińska | 25,5 m² | 5 | 450 000 zł | 17 647 | 739 m |
Mediana podobnych — 20 364 zł/m²; to mieszkanie — 18 973 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 499 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.