Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-U10LCD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 26 m², piętro 1
Brazylijska, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 26 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-b) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 194 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 667 zł/m²) za 26 m² wychodzi ok. 433 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.07.2026 (100 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2430 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Brazylijska: 24 ofert sprzedaży (mediana 18 328 zł/m²), 40 transakcji w rejestrze (mediana 16 131 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 26 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 69 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 667 zł/m², czyli ok. 433 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 26 m² | 1 | 515 000 zł | 19 808 | — |
| Brazylijska | 26,1 m² | — | 540 000 zł | 20 714 | 0 m |
| Brazylijska | 29 m² | — | 599 000 zł | 20 655 | 0 m |
| ul. Brazylijska | 26 m² | 2 | 535 000 zł | 20 577 | 143 m |
| Saska | 30,5 m² | 7 | 570 000 zł | 18 689 | 214 m |
| Saska | 28 m² | 7 | 539 000 zł | 19 250 | 219 m |
| Argentyńska | 30 m² | — | 540 000 zł | 18 000 | 511 m |
| Alfreda Nobla | 25,7 m² | 1 | 745 000 zł | 28 988 | 610 m |
| Aleja Stanów Zjednoczonych | 25,9 m² | — | 485 000 zł | 18 711 | 786 m |
| Jana Nowaka-Jeziorańskiego | 29,7 m² | 1 | 675 000 zł | 22 727 | 1 km |
| ul. Lipska | 31 m² | — | 919 000 zł | 29 645 | 1,1 km |
| Kinowa | 24,5 m² | 1 | 455 000 zł | 18 571 | 1,2 km |
| Bora-Komorowskiego | 26,3 m² | — | 789 000 zł | 30 000 | 1,3 km |
| Międzyborska | 27,7 m² | — | 439 000 zł | 15 871 | 1,4 km |
| Aleja Jerzego Waszyngtona | 25,5 m² | 4 | 470 000 zł | 18 431 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 20 577 zł/m²; to mieszkanie — 19 808 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 515 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 515 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 515 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.