Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RVFQCL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 24,5 m², piętro 8/8
Wolska, Wola, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 24,5 m²
- Piętro
- 8 z 8
- Rok budowy
- 2016
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wola
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-wolska-25m2-j) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-wolska/ob/4) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-wolska-2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 833 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 822 zł/m²) za 24,5 m² wychodzi ok. 535 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.08.2024 (818 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gethome, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Wolska: 44 ofert sprzedaży (mediana 18 250 zł/m²), 64 transakcje w rejestrze (mediana 15 570 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 24,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 356 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 822 zł/m², czyli ok. 535 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 24,5 m² | 8 | 490 000 zł | 19 992 | — |
| Wolska | 25 m² | 6 | 435 000 zł | 17 400 | 0 m |
| ul. Wolska | 22,8 m² | 2 | 463 000 zł | 20 307 | 76 m |
| Wolska | 23,3 m² | 8 | 473 000 zł | 20 318 | 101 m |
| ul. Jana Kazimierza | 29 m² | 1 | 750 000 zł | 25 862 | 140 m |
| Wolska | 24,2 m² | 5 | 435 000 zł | 17 960 | 361 m |
| Redutowa | 24,7 m² | 1 | 550 000 zł | 22 267 | 446 m |
| Jana Kazimierza | 25,8 m² | 3 | 599 000 zł | 23 226 | 553 m |
| Marcina Kasprzaka | 21,2 m² | 9 | 580 000 zł | 27 384 | 669 m |
| Sztuk Pięknych | 24,8 m² | 4 | 549 000 zł | 22 137 | 755 m |
| Norwida | 25 m² | 3 | 420 000 zł | 16 800 | 766 m |
| Cypriana Kamila Norwida | 24 m² | 8 | 415 000 zł | 17 292 | 766 m |
| Szulborska | 26 m² | — | 495 000 zł | 19 039 | 808 m |
| Marcina Kasprzaka | 24,1 m² | — | 581 000 zł | 24 118 | 827 m |
| Kasprzaka | 26 m² | 3 | 660 000 zł | 25 385 | 827 m |
| Marcina Kasprzaka | 24 m² | 8 | 699 000 zł | 29 125 | 827 m |
Mediana podobnych — 19 963 zł/m²; to mieszkanie — 19 992 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 490 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 490 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 490 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 490 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 490 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.