Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SKELRT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 25 m², piętro 3/3
Starowiślna, Stare Miasto, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 25 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-staro) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-st)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% wyższa od mediany 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 144 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 610 zł/m²) za 25 m² wychodzi ok. 440 000 zł — oferta jest o 40% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.12.2024 (682 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica STAROWIŚLNA: 36 ofert sprzedaży (mediana 19 901 zł/m²), 37 transakcji w rejestrze (mediana 16 313 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 25 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 195 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 610 zł/m², czyli ok. 440 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 25 m² | 3 | 615 000 zł | 24 600 | — |
| Starowiślna | 24 m² | — | 622 960 zł | 26 000 | 0 m |
| Starowiślna | 22 m² | — | 570 700 zł | 26 000 | 0 m |
| Starowiślna | 23 m² | 4 | 480 000 zł | 20 870 | 0 m |
| Józefa Dietla | 29,7 m² | — | 639 000 zł | 21 544 | 257 m |
| Halicka | 26,2 m² | — | 555 000 zł | 21 208 | 264 m |
| Halicka | 26,2 m² | — | 575 000 zł | 21 989 | 264 m |
| Rzeszowska | 22,2 m² | — | 529 000 zł | 23 829 | 289 m |
| ul. Bonerowska | 22,9 m² | 0 | 280 000 zł | 12 227 | 445 m |
| al. Ignacego Daszyńskiego | 26 m² | — | 755 000 zł | 29 039 | 468 m |
| ul. Grzegórzecka | 26,4 m² | 1 | 755 000 zł | 28 653 | 470 m |
| ul. Mikołaja Zyblikiewicza | 26 m² | — | 549 000 zł | 21 115 | 538 m |
| Zyblikiewicza | 29 m² | 2 | 650 000 zł | 22 445 | 538 m |
| Gertrudy | 22 m² | 1 | 699 000 zł | 31 773 | 543 m |
| Świętej Gertrudy | 21 m² | 1 | 698 560 zł | 33 265 | 543 m |
| Świętej Gertrudy | 21,8 m² | — | 698 560 zł | 32 000 | 543 m |
Mediana podobnych — 23 296 zł/m²; to mieszkanie — 24 600 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 615 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 615 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.