Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-T2LNAA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 25,3 m², piętro 2
ul. Marynarki Polskiej, Młyniska, Gdańsk
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 25,3 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Młyniska
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-mlyniska-ul-marynarki-polski) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-marynarki-po)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% niższa od mediany 65 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 972 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 12 066 zł/m²) za 25,3 m² wychodzi ok. 305 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.02.2026 (257 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 10% rocznie brutto.
- 7Ulica Marynarki Polskiej: 8 ofert sprzedaży (mediana 12 408 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 10 549 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 25,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 395 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 066 zł/m², czyli ok. 305 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 25,3 m² | 2 | 300 017 zł | 11 854 | — |
| ul. Twarda | 28,5 m² | 0 | 556 267 zł | 19 525 | 100 m |
| ul. Marynarki Polskiej | 25,4 m² | 0 | 380 265 zł | 14 983 | 286 m |
| ul. Twarda | 25,2 m² | 0 | 362 000 zł | 14 348 | 436 m |
| ul. Twarda | 25,3 m² | 2 | 396 797 zł | 15 678 | 505 m |
| Twarda | 26 m² | 6 | 529 466 zł | 20 364 | 590 m |
| Twarda | 25 m² | 7 | 538 951 zł | 21 558 | 590 m |
| Twarda | 26 m² | 6 | 538 409 zł | 20 708 | 590 m |
| Twarda | 26 m² | 3 | 527 961 zł | 20 306 | 590 m |
| Twarda | 25 m² | 6 | 526 824 zł | 21 073 | 590 m |
| Twarda | 26 m² | 3 | 527 556 zł | 20 291 | 590 m |
| Twarda | 25 m² | 8 | 553 171 zł | 22 127 | 590 m |
| Twarda | 25 m² | 1 | 518 569 zł | 20 743 | 590 m |
| Twarda | 30 m² | 2 | 611 100 zł | 20 370 | 590 m |
| Twarda | 26 m² | 8 | 573 003 zł | 22 039 | 590 m |
| Twarda | 25 m² | 10 | 603 181 zł | 24 127 | 590 m |
Mediana podobnych — 20 708 zł/m²; to mieszkanie — 11 854 zł/m² (−43%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 300 017 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 300 017 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.