Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-6VCB0L-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 25 m², piętro 3/3
Malborska, Podgórze Duchackie, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 25 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze Duchackie
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-krakow-podgorz) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-duchac) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-duchackie) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 345 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 615 zł/m²) za 25 m² wychodzi ok. 390 000 zł — oferta jest o 33% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.11.2025 (355 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica MALBORSKA: 64 ofert sprzedaży (mediana 15 850 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 14 259 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 25 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 615 zł/m², czyli ok. 390 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 25 m² | 3 | 517 120 zł | 20 685 | — |
| Nowosądecka | 22,7 m² | — | 306 855 zł | 13 500 | 870 m |
| Spółdzielców | 24 m² | 0 | 380 000 zł | 15 833 | 1 km |
| Trybuny Ludów | 26 m² | 0 | 460 000 zł | 17 692 | 1,1 km |
| Na Kozłówce | 26 m² | 3 | 375 000 zł | 14 423 | 1,1 km |
| Okólna | 25 m² | 3 | 399 000 zł | 15 960 | 1,2 km |
| ul. Wielicka | 28 m² | — | 630 000 zł | 22 500 | 1,2 km |
| Lirników | 26 m² | 0 | 465 000 zł | 17 885 | 1,3 km |
| Lirników | 26 m² | 0 | 485 000 zł | 18 654 | 1,3 km |
| Generała Jakuba Jasińskiego | 21 m² | 4 | 329 000 zł | 15 667 | 1,4 km |
| Generała Jakuba Jasińskiego | 20 m² | 7 | 389 000 zł | 19 450 | 1,4 km |
| ul. Podedworze | 28 m² | — | 459 000 zł | 16 393 | 1,4 km |
| Łużycka | 20 m² | 1 | 270 000 zł | 13 500 | 1,5 km |
| Łużycka | 22 m² | 2 | 306 855 zł | 13 948 | 1,5 km |
| Łużycka | 27 m² | 1 | 488 600 zł | 18 096 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 16 393 zł/m²; to mieszkanie — 20 685 zł/m² (+26%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 517 120 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 517 120 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 517 120 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 517 120 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.