Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-K4J9NR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 25 m², piętro 6
Kłopot, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 25 m²
- Piętro
- 6
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-klopot/ob/4) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-klopot-2) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-wola-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 71% wyższa od mediany 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 504 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 23 022 zł/m²) za 25 m² wychodzi ok. 576 000 zł — oferta jest o 37% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.05.2024 (891 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Kłopot: 4 ofert sprzedaży (mediana 27 046 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 23 844 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 25 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 91 transakcji w 24 miesiące) mediana to 23 022 zł/m², czyli ok. 576 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 25 m² | 6 | 789 000 zł | 31 560 | — |
| Burakowska | 29 m² | 4 | 887 000 zł | 30 586 | 148 m |
| Burakowska | 26 m² | 0 | 675 000 zł | 25 962 | 158 m |
| Piaskowa | 23,3 m² | 3 | 605 000 zł | 25 966 | 402 m |
| Boguckiego | 28 m² | 3 | 510 000 zł | 18 214 | 475 m |
| Zajączka | 29 m² | — | 625 000 zł | 21 552 | 776 m |
| Zajączka | 24 m² | 3 | 449 000 zł | 18 708 | 776 m |
| Niska | 27,7 m² | 0 | 540 000 zł | 19 516 | 950 m |
| Niska | 29 m² | 4 | 594 800 zł | 20 510 | 950 m |
| Niska | 29,9 m² | — | 550 000 zł | 18 376 | 950 m |
| Popiełuszki | 26 m² | 2 | 519 000 zł | 19 962 | 982 m |
| Niska | 28,1 m² | 3 | 590 000 zł | 20 996 | 991 m |
| Miła | 26,4 m² | 7 | 499 000 zł | 18 902 | 1 km |
| Sady Żoliborskie | 30 m² | 6 | 585 000 zł | 19 500 | 1,1 km |
| Sarbiewskiego | 28,8 m² | 0 | 699 000 zł | 24 271 | 1,1 km |
| Aleja Jana Pawła II | 28 m² | 15 | 546 900 zł | 19 532 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 20 510 zł/m²; to mieszkanie — 31 560 zł/m² (+54%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 789 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 789 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 789 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 789 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.