Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VAPD-S-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 25 m², piętro 1/3
Jana Kantego Federowicza, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 25 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-krakow-podgorz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-jana-kant) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-jana-k) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 092 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 510 zł/m²) za 25 m² wychodzi ok. 388 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica JANA KANTEGO FEDEROWICZA: 93 ofert sprzedaży (mediana 15 269 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 15 674 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 10 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 25 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 454 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 510 zł/m², czyli ok. 388 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 25 m² | 1 | 491 000 zł | 19 640 | — |
| Karola Bunscha | 28 m² | 2 | 462 313 zł | 16 511 | 277 m |
| Karola Bunscha | 28 m² | 1 | 459 468 zł | 16 410 | 277 m |
| Czerwone Maki | 30 m² | 4 | 538 000 zł | 17 933 | 507 m |
| Dębniki | 29,5 m² | 5 | 489 000 zł | 16 576 | 837 m |
| ul. prof. Michała Bobrzyńskiego | 26 m² | — | 484 000 zł | 18 615 | 930 m |
| Babińskiego | 28,8 m² | — | 543 942 zł | 18 900 | 1 km |
| Babińskiego | 28,8 m² | — | 572 722 zł | 19 900 | 1 km |
| Babińskiego | 28,8 m² | — | 558 332 zł | 19 400 | 1 km |
| Babińskiego | 28,8 m² | — | 526 674 zł | 18 300 | 1 km |
| Babińskiego | 28,8 m² | — | 529 552 zł | 18 400 | 1 km |
Mediana podobnych — 18 400 zł/m²; to mieszkanie — 19 640 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 491 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 491 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 491 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 491 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.