Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-N13TN0-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 25,4 m², piętro 3/1
ul. Bokserska 71, Ursynów, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 25,4 m²
- Piętro
- 3 z 1
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Ursynów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursynow-bokse) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursynow-boksersk) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-bokserska-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 104 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 340 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 20 394 zł/m²) za 25,4 m² wychodzi ok. 519 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.05.2026 (166 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Bokserska: 290 ofert sprzedaży (mediana 17 542 zł/m²), 72 transakcje w rejestrze (mediana 20 175 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 25,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 27 transakcji w 24 miesiące) mediana to 20 394 zł/m², czyli ok. 519 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 25,4 m² | 3 | 535 302 zł | 21 050 | — |
| Kłobucka | 28,9 m² | 1 | 672 000 zł | 23 285 | 348 m |
| Bokserska | 25 m² | 1 | 530 216 zł | 21 209 | 500 m |
| Bokserska | 25 m² | 0 | 525 390 zł | 21 016 | 500 m |
| Bokserska | 25 m² | 5 | 531 711 zł | 21 268 | 500 m |
| ul. Bokserska | 27 m² | 0 | 544 575 zł | 20 169 | 500 m |
| Bokserska | 28 m² | — | 470 000 zł | 16 786 | 500 m |
| Bokserska | 25 m² | 5 | 540 388 zł | 21 616 | 500 m |
| Bokserska | 26 m² | — | 480 000 zł | 18 462 | 500 m |
| Bokserska | 28 m² | 0 | 515 000 zł | 18 393 | 500 m |
| Bokserska | 28 m² | 0 | 499 000 zł | 17 821 | 500 m |
| Bokserska | 25 m² | 1 | 522 587 zł | 20 904 | 500 m |
| Bokserska | 25 m² | 4 | 536 787 zł | 21 472 | 500 m |
| Bokserska | 25 m² | 4 | 537 845 zł | 21 514 | 500 m |
| Bokserska | 25 m² | 6 | 534 249 zł | 21 370 | 500 m |
| Bokserska | 25 m² | 6 | 535 302 zł | 21 412 | 500 m |
Mediana podobnych — 21 167 zł/m²; to mieszkanie — 21 050 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 535 302 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 535 302 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.