Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HWBPZJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 23,5 m², piętro 2
Marszałkowska, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 23,5 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-mars) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-m) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-srodm) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-anek)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% wyższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 496 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 607 zł/m²) za 23,5 m² wychodzi ok. 532 000 zł — oferta jest o 31% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.09.2025 (398 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Gratka, Morizon, Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Marszałkowska: 31 ofert sprzedaży (mediana 23 828 zł/m²), 73 transakcje w rejestrze (mediana 20 347 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 23,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 122 transakcje w 24 miesiące) mediana to 22 607 zł/m², czyli ok. 532 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 23,5 m² | 2 | 699 000 zł | 29 707 | — |
| Marszałkowska | 26,7 m² | 4 | 580 000 zł | 21 723 | 0 m |
| Koszykowa | 25 m² | 3 | 720 000 zł | 28 800 | 213 m |
| Koszykowa | 22,3 m² | 4 | 549 000 zł | 24 652 | 213 m |
| Piękna | 21,5 m² | 4 | 749 000 zł | 34 805 | 274 m |
| Aleja Wyzwolenia | 27,1 m² | 0 | 700 000 zł | 25 830 | 293 m |
| Aleja Wyzwolenia | 26,8 m² | — | 545 883 zł | 20 369 | 293 m |
| Aleja Wyzwolenia | 26,8 m² | — | 542 000 zł | 20 224 | 293 m |
| al. Wyzwolenia | 26 m² | 6 | 542 000 zł | 20 846 | 398 m |
| Poznańska | 22 m² | 5 | 700 000 zł | 31 818 | 499 m |
| ul. Hoża | 23 m² | — | 640 000 zł | 27 826 | 631 m |
| Hoża | 23,7 m² | — | 900 000 zł | 38 039 | 642 m |
| ul. Hoża | 26 m² | — | 919 000 zł | 35 346 | 642 m |
| Hoża | 24 m² | — | 1 175 000 zł | 48 958 | 642 m |
| ul. Hoża 27A | 23 m² | — | 599 000 zł | 26 044 | 642 m |
| Plater | 25,6 m² | 2 | 950 000 zł | 37 182 | 739 m |
Mediana podobnych — 28 800 zł/m²; to mieszkanie — 29 707 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.