Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LUURF0-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 22,2 m²
Rzeszowska, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 22,2 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 884 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 116 zł/m²) za 22,2 m² wychodzi ok. 424 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 6Ulica Rzeszowska: 4 ofert sprzedaży (mediana 16 802 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 22,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 175 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 116 zł/m², czyli ok. 424 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 22,2 m² | — | 529 000 zł | 23 829 | — |
| Halicka | 26,2 m² | — | 575 000 zł | 21 989 | 30 m |
| Halicka | 26,2 m² | — | 555 000 zł | 21 208 | 30 m |
| Starowiślna | 23 m² | 4 | 480 000 zł | 20 870 | 289 m |
| Starowiślna | 24 m² | — | 622 960 zł | 26 000 | 289 m |
| Starowiślna | 19,7 m² | — | 512 720 zł | 26 000 | 289 m |
| Starowiślna | 25 m² | 3 | 615 000 zł | 24 600 | 289 m |
| Starowiślna | 22 m² | — | 570 700 zł | 26 000 | 289 m |
| Dietla | 18 m² | 3 | 539 000 zł | 29 944 | 483 m |
| al. Ignacego Daszyńskiego | 26 m² | — | 755 000 zł | 29 039 | 492 m |
| ul. Grzegórzecka | 26,4 m² | 1 | 755 000 zł | 28 653 | 563 m |
| Plac Wolnica | 25,6 m² | 5 | 629 000 zł | 24 609 | 568 m |
| Świętego Sebastiana | 18 m² | 5 | 415 000 zł | 23 056 | 575 m |
| ul. Bonerowska | 22,9 m² | 0 | 280 000 zł | 12 227 | 677 m |
| Skałeczna | 26,1 m² | 5 | 614 000 zł | 23 552 | 794 m |
| Skałeczna | 19,9 m² | — | 499 000 zł | 25 075 | 794 m |
Mediana podobnych — 24 450 zł/m²; to mieszkanie — 23 829 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 529 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.