Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KABPW2-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 21 m²
ul. Ogarna, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 21 m²
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-ul-ogarna-1-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 140 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 039 zł/m²) za 21 m² wychodzi ok. 379 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Ogarna: 27 ofert sprzedaży (mediana 18 245 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 17 742 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 21 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 119 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 039 zł/m², czyli ok. 379 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 21 m² | — | 460 000 zł | 21 905 | — |
| Ogarna | 25,2 m² | 2 | 599 000 zł | 23 770 | 0 m |
| Ogarna | 20,3 m² | — | 599 000 zł | 29 507 | 0 m |
| ul. Ogarna | 23 m² | — | 770 000 zł | 33 478 | 0 m |
| Ogarna | 20 m² | 4 | 599 000 zł | 29 950 | 0 m |
| Podwale Staromiejskie | 23,8 m² | — | 609 000 zł | 25 588 | 615 m |
| Jaglana | 22 m² | 4 | 430 869 zł | 19 585 | 625 m |
| Kamienna Grobla | 23 m² | 0 | 635 103 zł | 27 613 | 777 m |
| Jaskółcza | 22,8 m² | — | 355 244 zł | 15 588 | 811 m |
| Jana Heweliusza | 22 m² | 2 | 464 100 zł | 21 096 | 880 m |
| Heweliusza | 23,7 m² | — | 530 000 zł | 22 363 | 880 m |
| ul. Łąkowa | 22,8 m² | 0 | 434 800 zł | 19 079 | 896 m |
| ul. Wałowa | 25 m² | 4 | 640 000 zł | 25 600 | 1,2 km |
| Rybaki Górne | 21,5 m² | — | 467 000 zł | 21 731 | 1,2 km |
| ul. Rybaki Górne | 21 m² | — | 730 000 zł | 34 762 | 1,2 km |
| ul. Wałowa | 22,5 m² | 2 | 489 000 zł | 21 772 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 22 200 zł/m²; to mieszkanie — 21 905 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 460 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.