Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OLOPBS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 21 m²
Madalińskiego, Wrocław
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 21 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-krzyki-ul-gen-antoniego-mad) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 145 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 267 zł/m²) za 21 m² wychodzi ok. 300 000 zł — oferta jest o 33% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 7Ulica gen. Antoniego Madalińskiego: 15 ofert sprzedaży (mediana 17 724 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 15 738 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 21 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 431 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 267 zł/m², czyli ok. 300 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 21 m² | — | 398 000 zł | 18 952 | — |
| ul. Komuny Paryskiej | 25 m² | — | 422 000 zł | 16 880 | 418 m |
| Komuny Paryskiej | 21,5 m² | — | 379 000 zł | 17 628 | 418 m |
| Kościuszki | 25 m² | — | 355 000 zł | 14 200 | 499 m |
| ul. gen. Romualda Traugutta | 21 m² | — | 355 000 zł | 16 905 | 617 m |
| Traugutta | 23,5 m² | — | 385 000 zł | 16 418 | 617 m |
| okolice ul. Gwarnej | 23,5 m² | 4 | 390 000 zł | 16 596 | 708 m |
| ul. Dyrekcyjna | 18,2 m² | 5 | 269 900 zł | 14 830 | 795 m |
| Przestrzenna | 24,5 m² | — | 449 000 zł | 18 327 | 984 m |
| ul. Stawowa | 25 m² | — | 463 422 zł | 18 537 | 1 km |
| Stawowa | 25 m² | 3 | 470 043 zł | 18 802 | 1 km |
| Stawowa | 25 m² | 2 | 451 000 zł | 18 040 | 1 km |
| Stawowa | 25 m² | 4 | 479 000 zł | 19 160 | 1 km |
| okolice ul. piękna | 24 m² | 1 | 440 000 zł | 18 333 | 1,1 km |
| ul. Nyska | 25 m² | — | 619 000 zł | 24 760 | 1,2 km |
| Podwale | 25 m² | — | 595 000 zł | 23 800 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 18 508 zł/m²; to mieszkanie — 18 952 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 398 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 398 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.