Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DL7V-A-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 21 m², piętro 1/2
Lanckorońska, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 21 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-lanckoron) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-lancko) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-anekse)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 29% niższa od mediany 179 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 697 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 17 919 zł/m²) za 21 m² wychodzi ok. 376 000 zł — oferta jest o 22% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.01.2026 (279 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 9% rocznie brutto.
- 7Ulica Lanckorońska: 5 ofert sprzedaży (mediana 15 200 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 21 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1076 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 919 zł/m², czyli ok. 376 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 21 m² | 1 | 293 220 zł | 13 963 | — |
| ul. Lanckorońska | 22 m² | — | 339 000 zł | 15 409 | 0 m |
| Parkowa | 24,4 m² | — | 450 000 zł | 18 443 | 402 m |
| Rękawka | 25 m² | 0 | 600 000 zł | 24 000 | 473 m |
| ul. św. Benedykta | 18,3 m² | 0 | 353 000 zł | 19 343 | 504 m |
| Henryka Dąbrowskiego | 25 m² | 0 | 590 000 zł | 23 600 | 573 m |
| Dąbrowskiego 16 | 25 m² | — | 540 000 zł | 21 566 | 573 m |
| Henryka Dąbrowskiego | 25 m² | 0 | 589 000 zł | 23 560 | 573 m |
| Józefińska | 21 m² | — | 430 000 zł | 20 476 | 676 m |
| Janowa Wola | 24 m² | 3 | 466 070 zł | 19 420 | 709 m |
| ul. Szklarska | 24 m² | — | 400 000 zł | 16 667 | 1 km |
| Kalwaryjska | 20 m² | — | 490 000 zł | 24 500 | 1,2 km |
| Jana Długosza | 20 m² | 2 | 489 000 zł | 24 450 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 21 566 zł/m²; to mieszkanie — 13 963 zł/m² (−35%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 293 220 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 293 220 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 293 220 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.